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　万科一家独大的时代，正成为过去。

2012年12月21日，保利地产[微博](14.19,0.59,4.34%)销售额突破千亿大关，成为第二家年销售额超千亿的房企。而保利之后，中海地产、恒大地产和绿地集团的销售均已突破900亿元。

随着保利突入千亿，中国地产业开启了一个新时代千亿时代，同时也开启了中国房地产业整合、洗牌的时代。

在这个时代，房地产行业集中度持续提高，百强房企市场占有率从2003年的13.52%增长至2011年的28.05%。而2012年，中国内地销售金额超过或接近500亿元的房企约10家，超过300亿元的将近20家，而超过或接近100亿元的则有40家。

这也是一个巨头争霸的时代，上市房企中，万科、保利、中海综合能力最为突出，恒大发展模式相对单一，除了规模，尚不具备明显优势。因此，下一个时代的争霸，将主要在万科、中海和保利之间进行。

在万科的发展史上，真正被认可的对手只有两个，一是中海，二是保利。万科总裁郁亮几年前曾表示：万科真正的对手是中海，与我们旗鼓相当的始终是中海。

今天，相对于万科遇到的中年危机，定位仍然是成长型企业的保利或许是那个最具有威胁力的对手。

据悉，2011年万科内部的一份研究报告显示，在未来几年，万科的最大威胁是保利，按照万科的预测，保利可能在2014年实现对万科的赶超。

千亿军团

2012年12月21日，保利地产的签约额突破千亿，成为第二家成功跻身千亿俱乐部的房地产企业，同比增速超过36%。

与此同时，在上半年短暂休整后，万科也在狂飙，2012年11月份，万科销售171.3亿，创历史第二高，而前11个月，万科的销售总额达到了1271.5亿元。多家机构均预计，万科12月推货会更高，平稳去化下，2012年销售额有望超1400亿元。

除了万科、保利，绿地2012年销售也有望破千亿，此前被认为有望冲进千亿俱乐部的恒大和中海则将达到接近千亿的规模。

数据显示，2012年前11个月，中海地产累计实现房地产销售额1059亿港元，至此，中海地产已完成全年1000亿港元销售目标的105.9%。而1000亿目标还是年中在800亿目标上调后的数字。

恒大地产公布的数据则显示，2012年111月实现合约销售额846.3亿元，提前完成年初制定的800亿元合约销售目标。

抛开恒大，单就规模而言，在保利、中海两大巨头中，保利将对万科构成直接的威胁。

目前，保利地产已经确定要在未来的几年里保持20%~30%的增长速度。

保利地产高管透露，2012年前11个月保利在全国市场占有率达到1.72%，较去年增长0.48个百分点，其中珠三角实现销售额近300亿，这可是招商地产[微博](31.49,1.60,5.35%)、金地集团(7.11,0.09,1.28%)、富力地产等一线房企在全国一年的销售额。

数据显示，截至2012年11月中旬，招商地产在全国的销售额为300亿元左右，金地集团前11个月销售额为298.9亿元，富力的数据则为291亿元。

相比之下，万科的增长速度明显低于保利地产。

在三巨头中，万科有明显的随大势现象，而保利和中海则表现出惊人的逆势发展能力。在行业最为艰难的2008、20112012年上半年，中海和保利均实现了高速增长，而万科则稍微停顿，这给了中海、保利赶超的机会。

当然，保利千亿的成功，也有和万科相同的基因。和万科冲击千亿的法宝一样，保利的两张王牌是刚需与高去化。

在保利2012年千亿销售额中，120平方米以下刚需产品销售占住宅类产品比例过七成。据保利地产内部统计，自住需求的购房者比例近九成。

而保利地产2012年销售整体去化率高达八成，远高于去年的68%。这个数据甚至高于2012年的万科。

千亿之上

在千亿时代，三家企业展现出了不同的发展观。

万科总裁郁亮说，万科的青春期过去了，进入成熟阶段了，不再追求速度与规模；中海地产董事局主席孔庆平说，房地产企业提升创造价值的能力比片面地追求规模更重要；保利地产董事长宋广菊说，保持30%的年增长是合适的，也是必需的。

而如无意外，三巨头2013年的销售额都将在千亿元之上，这也将是一个新的竞争阶段。

截至目前，保利地产有待推出可售货源近300亿，预计2012年新开工面积将超过1200万平方米，能为2013年提供超千亿货量。

万科的货量也异常充足。国泰君安的研究报告显示，万科2013年可售货量将达到创纪录的2400亿，其中存量750亿，新推1650亿，预计万科2013年的年销售额将达到1600亿~1700亿。

尽管开工面积不如万科和保利，但中海2012年高达1.54万元的均价则是万科和保利无法比拟的。而2012年960万平方米新开工面积，则足以保证中海明年超千亿的销售额。

不过，数据背后的一些小秘密，或许预示着千亿之上的竞争态势。

最近几年，保利的开工量一直都在万科之上。

数据显示，保利地产2010年全年的新开工面积约为900万平方米，2011年全年新开工面积达到1503万平方米，同比增长50%。

万科2010年的实际开工量达到875万平方米，2011年开工量1380万平方米。

2012年上半年，万科实现开工面积468万平方米，较去年同期的759万平方米下降38%。而保利地产累计实现新开工面积718万平方米，较2011年上半年的新开工面积773万平方米减少7%。

并且，保利的销售均价要优于万科，数据显示，万科2012年111月份累计销售均价为10786元，同比回落5.36%。保利2012年前11个月累计销售均价则为11288元/平方米。

开工量保证了未来的可销售量，而充足的资金则是一切的保证。

这三巨头最可怕之处在于，不缺钱。

数据显示，2012年前三季度，万科期末现金333.1亿。

中海地产2012年一至三季度的净负债率仅为23.2%，截止到2012年9月末手持港币303亿元现金。而2012年上半年，中海借贷成本为3.8％，为行业最低水平之一。

同样可怕的还有保利。

这个一直被认为是高负债、狂拿地王的愣头小子在核心的指标上和万科、中海一样优秀。

数据显示，截至2012年9月30日，保利持有货币资金356.19亿元，为历年来最高水平。而截至11月底，保利地产房款回笼约816亿元，为企业注入了强劲的现金流。

三大巨头的优势正转化为拿地优势，为下一步规模的增长和市场份额的提升埋下伏笔。

盈利能力

但就盈利能力而言，中海无人能及。

中海强大的盈利能力一直让外界好奇，甚至有些让万科和保利看不懂。

事实上，中海地产已经上市20周年，在2008年全球金融危机中，是行业前十强唯一保持利润增长的企业，根据其年报披露，2007年2011年，中海地产净利润复合增长率达到44.7%　　　　中海地产实现较高盈利的关键之一，在于对开发环节的优秀管控。

以营业成本/营业收入指标来看，该项营业成本主要是土地及建安成本，2011年，中海地产该比值为57.4%，万科为60.2%，保利为62.8%，恒大为66.7%，也就是说，恒大实现100亿的收入，将较中海多支付9.3亿的成本，以其804亿的规模概算，将多支出70多亿的成本。在费用控制方面，以销售费用控制为例，2011年，中海地产销售费用/销售额仅为0.76%，保利为1.7%，万科则为2.1%，几乎是中海地产的3倍，恒大则更高，达到3.4%，约是中海的4.5倍。

在经历了前几年的急速扩张后，保利的盈利能力也在逐步提高。

数据显示，保利地产2012年111月实现营业收入538亿元、利润110.6亿元，同比分别增长35.3%和24.8%，此外，保利地产各专业公司2012年111月共实现营业收入157亿元，利润总额5.75亿元，同比分别增长43%和6%，为公司提供了多样化、稳定的经营收益来源。

万科的盈利能力一直让人担忧。这一方面与万科的开发模式有关，另一方面也与万科自身的结算速度有关系。

2012年前三季度，万科完成结算面积393.4万方，452.3亿元，同比增长66.1%、60.9%。由于降价项目逐步开始结算，合作项目结算占比提升，万科三季度净利润率为11%，较中报降1.2%。

合作开发在协助万科扩大规模的同时，也对万科的盈利能力造成了不小影响。

万科2012年11月份新增项目12个，有9个是合作开发项目，而随着合作项目的增多，销售规模的扩大并不能带来同比例归属母公司净利润的提升。

发展潜力

在住宅领域，万科暂时无敌，而在全产业链上，保利和中海则走在了前面，尤其是保利，在商业和地产金融领域，已风生水起。

在万科、保利和中海三巨头中，保利业务布局最为合理，产业链也最为完善。

2012年上半年，保利地产多元化经营实现较大突破，完成了商业管理公司的组建，实现了商业运营和酒店管理平台的正式搭建；正式成立养老地产公司，稳步推进养老地产项目试点；房地产基金管理规模进一步扩大。

截至目前，保利地产商业地产销售额接近150亿元，以高端写字楼和公寓为主，其中，广州保利中达广场销售额超过36亿元。对于大型商业，保利地产则以自持为主。

另据不完全统计，截至2012年10月，保利地产旗下的会展、写字楼、购物中心已经贡献了超过7亿元的运营收益。

旅游地产则为保利提供了新的利润增长点。保利地产在广东阳江的保利银滩项目累计销售额接近20亿元，位于成都的保利石象湖项目2012年内开盘销售近6亿元。

保利地产内部人士认为，这些方面，都是保利与万科不同的地方。

保利地产的商业自持和运营在传统的写字楼之外，早已延伸至酒店、商场、综合体，乃至商业地产的顶级模式会展。据不完全统计，截至2012年10月，保利地产旗下的会展、酒店、购物中心和写字楼已经贡献了超过7亿元的运营收益。其中，保利地产水城综合体项目运营收益接近2.5亿元，保利世界贸易中心运营收益接近3亿元。

中海的商业地产起步较早，也逐步形成了规模。

资料显示，中海地产在香港、北京、深圳、成都等地拥有投入运营的写字楼、酒店达到41万平方米，2011年的租金收入达到3.6亿港元。同时中海已经列入发展计划的商业物业超过260万平方米，在未来3年内，将有合计近40万平方米的5座环宇城购物中心投入运营。

万科还处在是否进军商业地产的战略犹豫阶段。这涉及到万科对中国房地产未来的理解。万科至今没找到一条适合万科的商业开发体系。

相比保利和中海，万科金融支撑力更多的是寻求市场化解决办法，当然，凭借其庞大的规模，融资成本会占有一定优势，但是与央企相比，就不是一回事了。

一个明显的例子是，保利和中海对地产金融的布局。

2012年10月初，保利地产旗下的信保（天津）股权投资基金管理有限公司、上海保利建锦房地产有限公司力压群雄，以45亿元拿下上海徐汇区滨江地块。

资料显示，2010年保利作为发起人，联合国[微博]内金融机构成立。保利地产持股40%。截至2012年11月底，其募集的资金总额已达到100亿元，悄然间，已发展成为国内最大的地产基金。

中海地产在地产金融上也有布局，2010年3月17日中海与工银国际等发起成立了公司首只房地产基金。

万科也试图选择更为便捷和优化的资本通道。

2012年12月25日，万科发布公告称，正在筹划重大事项，为维护投资者利益，避免对股价造成影响，A、B股均自今日开市起同时停牌。有消息人士表示，此次万科涉及的重大事项为B股转H股。

另外，万科也于2012年7月完成了对香港上市的南联地产控股有限公司的收购。